不動産業者との契約で注意すべき危険信号

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住宅の売買に関する古いルールは時代遅れになりました。

2024年7月31日

契約を結んだ2人のビジネスマン

クレジット: Studio Romantic/Shutterstock

家の売買は、いつだってちょっとした混乱を伴うものです。不動産業者のオフィスに立ち寄って家について問い合わせたり、地元の不動産業者に連絡して家を売却しようとした瞬間から、感情的かつ経済的なプレッシャーのジェットコースターに乗り込むことになります。小切手が切られ、家が掃除され、クッキーが焼かれます。

しかし、従来は契約なしで不動産業者に家を売却することができましたし、家を買う場合は不動産業者への手数料を払う必要もありませんでした。手数料はほとんどの場合、売主が支払い、売主は売却価格の約6%を不動産業者に支払い、不動産業者は（通常は）それを買主の不動産業者と分け合っていました。確かに、売主はおそらくその費用を補填するために住宅価格を水増ししていたため、ある意味では買主がその手数料を支払っていたと言えるでしょう。しかし、そこには錯覚が残っていたのです。

しかし、最近になって状況は一変しました。3月、全米不動産協会（NAR）はいくつかの訴訟を和解させ、その和解の一環として、不動産システム全体を解体することに合意しました。その結果、今月から不動産市場に2つの大きな変化が訪れます。購入者は不動産業者に直接支払いをしなければならなくなり、さらに、物件を内覧するだけの場合でも、全員が契約書に署名しなければならなくなります。事態が落ち着き、標準化されるまでは、これらの契約書はいわば無法地帯のようなもので、あらゆる条項が盛り込まれている可能性があります。近々住宅を購入または売却する予定の方は、以下の点にご注意ください。

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分割を維持する

市場に影響を与える最大の変化は、エージェント手数料の取り扱い方です。売主が手数料全額を支払い、そのエージェントが買主のエージェントと手数料を分割する代わりに、両方のエージェントは顧客から直接手数料を受け取ることになります。また、売主のエージェントは、かつて買主のエージェントを誘致するために一般的に行われていた、マルチプルリスティングサービス（MLS）上で手数料の分割を広告すること（いわゆる「報酬のオファー」）が禁止されました。

ここでのポイントは、全体的なコストを下げることです。売り手として、6%の損失を計算に組み込む必要がなくなります。手数料が従来の水準にとどまる場合、3%を負担するだけで済むため、大幅な節約になります。さらに、手数料の引き下げ交渉ができれば（もちろん可能です）、さらに節約できる可能性があります。

ただし、エージェントと締結する契約書で、旧来のシステムを維持するための名称を変更しない限りは、この限りではありません。エージェントが配布した契約書案の中には、6%の手数料を買主側のエージェントと分配するという仕組みを「ボーナス」と呼ぶものもあり、これは変わりません。売主が手数料を支払い、それを買主側のエージェントと分配するという仕組みは、表現が異なるだけで、そのまま残っています。それがあなたの望みであれば構いませんが、必要以上に高い金額を支払うことに盲目的に同意してはいけません。

罰則

不動産業者から渡される契約書で必ず確認すべき重要な点は、特に売買契約の撤回に関するペナルティです。今回の和解を受けて作成された契約書の中には、購入者がオファー後に売買契約を撤回した場合（従来は合理的な範囲内で撤回が可能でした）に重いペナルティを盛り込んだものもありました。こうしたペナルティには、購入者側のエージェントが本来受け取るはずだった手数料全額を支払うように規定されているものもあり、実際には家を購入していないにもかかわらず、多額の金額を支払わなければならない可能性があります。このようなペナルティには絶対に同意すべきではありません。

不動産業者との契約を解除する際には、違約金が発生する可能性があるので注意が必要です。長期間不動産業者と契約していて、物件探しがうまくいかなかったり、取引が破談になり、その仕事ぶりに満足できなかったりした場合は、いつでも契約を解除でき、違約金は一切発生しません。

手数料の明確化

NARが合意した和解案には、a) 不動産業者が何をするのか（どのようなサービスを提供するのか）、b) これらのサービスに対していくら支払うのかを明確にすることが含まれています。これは契約書に明記され、不動産業者が売却価格の一定割合の手数料で業務を行うのか、それとも特定のサービスに対して時間単位または定額の手数料を請求するのかを明確にする必要があります。

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また、契約書に記載されていない費用はエージェントの手数料から差し引かれるものであり、あなたが支払わなければならない追加料金ではないことを明記する文言も必要です。

独占性

住宅購入者は、希望に応じて複数のエージェントと提携する権利を有します（ただし、独占契約を締結した場合は除きます）。独占契約にはメリットがあります。プロセスがより合理化され、エージェントは、あなたが突然他のエージェントと物件を見つけたと公表しないことを理解しているため、より集中して対応してくれる可能性があります。しかし、これはあなたのニーズに基づいた意識的な選択であるべきです。そのため、署名する前に、知らない独占契約条項がないことを確認してください。

新しい規則では、物件を内覧するだけの場合でも、「内覧契約」に署名することが義務付けられています。これはエージェントとの正式な契約ですが、物件探しのためにエージェントを雇うのとは異なり、対象物件1件に限定されます。契約内容をよく確認し、それ以上の契約を結んでいないか、また、特定の物件を決定した後も、そのエージェントとの独占契約に縛られるような契約がないことを確認してください。

仲裁

最後に、他の契約と同様に、意見の相違の処理方法を規定する条項には注意が必要です。拘束力のある仲裁条項は、訴訟を起こすことを妨げ、場合によっては特定の仲裁サービスを利用せざるを得なくなり、選択肢がなくなることもあります。仲裁は必ずしも悪い選択ではありませんが、費用の削減と迅速な解決が、質の低い仲裁人によって判決が下される可能性や、判決が自分に不利な場合の救済措置がほとんどないことなど、いくつかのデメリットに見合う価値があると判断できる場合を除き、仲裁に同意しないでください。もちろん、これは不動産業界に限ったことではありませんが、常に注意を払う価値があります。

新しい不動産規制はまだ整備段階にあり、状況は少々混乱しています。契約書をよく読み、内容が気に入らない場合は変更を主張する準備をしておきましょう。不動産のルールの一つは変わっていません。それは、すべてが交渉可能であるということです。

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ジョーダン・カルホーンの肖像画ジョーダン・カルフーン編集長