売却と賃貸の経済的デメリット

家を売却して賃貸に出すと、次のような経済的な悪影響が数多く生じます。

• キャピタルゲイン。住宅売却でどれだけの利益が得られるかによって、高額のキャピタルゲイン税を支払うことになる可能性があります。独身の場合最大25万ドル、既婚の場合最大50万ドルまでは非課税となりますが、それを超える金額には税金がかかります。数十年前に購入した住宅の価値が大幅に上昇している場合、売却益は期待していたほどにはならない可能性があります。

• 資産価値の喪失。住宅の資産価値を現金化するということは、もはやその資産価値を失うということですよね？資産価値は、必要な時に簡単に借り入れができる、非常に便利なものです。そして、家賃を支払うということは、価値が上がる資産に投資しなくなることを意味します。住宅価格は一般的に時間の経過とともに上昇します（1991年以降平均4.3%、2012年以降平均7.7%）。一方、家賃はたった1ヶ月分の家賃を延ばすだけのものなのです。

• 費用。前述の通り、住宅を所有するにも費用はかかりますが、平均すると賃貸よりも大幅に安くなります。平均的な住宅所有者保険料は年間約2,230ドル、平均的な固定資産税は約1,682ドル、住宅のメンテナンス費用は年間約6,000ドルで、合計すると年間約10,000ドルになります（もちろん、実際の費用は状況によって異なります）。平均的な家賃は年間16,464ドルです。一部の地域では経済的に合理的かもしれませんが（ノースダコタ州の平均家賃は年間わずか10,560ドルです）、売却した場合、最終的に住宅にかかる費用が増える可能性があります。

賃貸は自由をもたらすが、同時に不確実性ももたらす

自宅の資産を現金化して賃貸に出すという計算は不確実であるにもかかわらず、賃貸ならではの自由さから、依然としてその選択肢を検討する人もいます。別の地域に簡単に引っ越したり、今住んでいる家が気に入らなければ別の家に移ったりできます。また、経済状況が変わっても、簡単に家を小さくすることも可能です。

しかし、その自由は安定性を犠牲にする可能性があります。

• あなたは家主と付き合わなければなりません。家主はあなたの生活をある程度コントロールするでしょう

• 家賃は上昇する可能性があります。時には劇的に上昇することもあります。例えば、サウスカロライナ州コロンビアでは、パンデミック以前から家賃が40%以上上昇し、ニューヨーク市では20%近く上昇しています。賃貸物件の市場価格を自分でコントロールすることは難しいため、定期的に家賃の値上げに備えるか、新しい住居を探す必要があります。

• メンテナンスや修理を誰かに任せるのは良いことですが、実際に作業をしてくれるなら話は別です。もし賃貸物件の大家さんや管理会社が対応してくれない場合、自分が所有していれば簡単に済ませられるはずのことを、なかなか終わらせることができずに、長期戦を強いられることになるかもしれません。

相続計画

最後に、住宅資産の現金化において重要な点は、ご家族の相続計画です。住宅はほとんどの場合、資産価値が上昇する資産であるため、相続人に住宅を残すということは、相続人がそこに住むか、売却して臨時収入を得るかという選択肢を持つことを意味します。現金化することで、住宅資産に投資してしまい、子供や他の相続人に何も残さない可能性が高くなります。

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