他人の住宅ローンを引き受けるのはおそらく悪い考えである理由（たとえ金利が低くても）

Bluesky ページを見る (新しいタブで開きます)
Instagramページを見る（新しいタブで開きます）
Facebookページで見る（新しいタブで開きます）
YouTubeページを見る（新しいタブで開きます）
Twitterページを見る（新しいタブで開きます）

コピーしました

既存の住宅ローンを組めば金利は低くなるかもしれませんが、それには多くの欠点が伴います。

2024年7月31日

家の外に掲示されたオープンハウス/販売の看板

クレジット: エレナ・バード / Shutterstock.com

住宅探しは、住宅価格が高騰し続け、希望の住宅の入札合戦に負け続けると、すぐに「家熱」に陥りがちです。ついにマイホームを手に入れたいという思いは、特に住宅ローンに関して、創造的な決断を迫る原動力となります。住宅ローンは、どんなに景気が良くても難しいものです。夢のマイホームを購入できるかどうか試算してみると、現在の金利（この記事の執筆時点では7%近く）と、10年前の金利（2013年5月時点の平均住宅ローン金利はわずか3.35%でした）を（切実に）振り返るかもしれません。

タイムマシンを使って11年前に家を買えたらどんなにいいだろう！そんな時、誰かが「あの低金利時代にタイムトラベルできる」と教えてくれる。誰かの住宅ローンを引き受けるだけで、家探しの憂鬱が魔法のように解決するように見えるかもしれない。しかし、住宅ローンを引き受けることには多くのデメリットがあり、賢明な決断とは言えない。

住宅ローンはどうやって引き受けるんですか？

住宅ローンはシンプルな概念です。既存の住宅ローンを引き継ぎ、毎月の支払い（エスクロー支払いを含む）を同じ条件と金利で支払うことに同意します。売主が住宅の所有権をあなたに譲渡し、住宅価格とローン残高の差額を支払います。すると、あっという間に住宅を手に入れ、金利はずっと楽しかった時代と同じ水準になります。

あなたも気に入るかもしれない

例えば、30万ドルで売りに出されている家を見つけたとします。売主は既に4%の金利で20万ドルの住宅ローンを組んでいます。あなたは売主に10万ドルを支払い、貸し手に手数料を支払い、4%の金利を維持したまま住宅ローンを引き継ぎます。

引き継ぎ可能な住宅ローンには、基本的に次の 2 つのバージョンがあります。

単純引受とは、売主と買主の間で締結される、貸し手を介さない私的な取り決めです。売主はローンの正式な責任を負いますが、買主は支払いを行い、住宅の所有権を取得します。買主が債務不履行に陥った場合、貸主が引受を承認していないため、売主と買主の両方が責任を負うことになります。
ノベーションベースの譲渡はより正式な手続きであり、貸し手が買い手のローンを承認し、債務を正式に買い手に移管する必要があります。この方法ではより多くの書類手続きが必要になりますが、売り手は債務の責任から完全に解放されます。

また、引き継ぎローンの人気が高まっています。2022 年には連邦住宅局 (FHA) ローン 2,221 件と退役軍人局 (VA) ローン 308 件が引き継がれました。2023 年には FHA ローン 3,825 件と VA ローン 2,244 件が引き継がれており、2024 年末までに両方の記録を破るペースで進んでいます。

確かに、これはうまくいくかもしれません。もしあなたが新たに借り入れる住宅ローンの金利が6%か7%だとしたら、その住宅を所有している間、かなりの金額を節約できるでしょう。もしそれがそんなに簡単なら、考えるまでもありません。しかし、様々な理由から、現実はそう単純ではありません。

住宅ローンを引き受けるデメリット

住宅ローンを組むと、多くの潜在的なデメリットが生じると想定します。

これまでのところどう思いますか?

見つけること。まず最初に問題となるのは、引き継げる住宅ローンを見つけることです。なぜなら、従来の住宅ローンのほとんどは引き継げないからです。一般的に、引き継げるのはFHA（連邦住宅局）、VA（退役軍人省）、または米国農務省（USDA）が保証する政府保証ローンのみです。これらのローンは、現在存在する住宅ローンの約4分の1を占めているため、この方法で購入できる可能性のある住宅の75%は既に引き継げていないことになります。

厳格な基準。売却価格、ローン残高、金利、そして政府保証が適切な組み合わせのローンを見つけたとしても、次に問題となるのは、厳格な基準です（単純な仮定に基づく融資の場合は別です）。ノベーションによる仮定に基づく融資では、住宅ローンを組むのと同じように、融資機関に申請する必要があります。各政府機関には、最低信用スコアや、住宅が売主の主な居住地であることなど、独自の要件があります。

比較検討は不要です。住宅ローンを引き受ける場合、既存の金融機関に縛られます。他の銀行でより良い条件を得ることも、条件交渉することもできません。現状のまま引き受けるしかありません。ローンのあらゆる側面が自分に適していることを確認し、金融機関を選べないことに慣れる必要があります。

コスト。30万ドルの住宅を購入する際に、20万ドルの住宅ローンを引き受けるという例に戻ると、売主の負担を軽くするために10万ドルを用意する必要があります。つまり、現金で支払うか、2つ目の住宅ローンを組むかのどちらかになります。つまり、低金利のメリットが薄れてしまうということです。さらに、通常はローン引受手数料がかかります。例えば、VA（退役軍人局）は残りの住宅ローン残高の0.5%を手数料として徴収します。

完全に信頼できる家族や親しい友人と単純な引受契約を結ぶ場合、住宅ローンを引受することで、新規ローンを組むよりも金利が低く、手間も少なく住宅を取得できる可能性があります。そうでない場合は、たとえ金利が良くても、住宅ローンを引受することが最善の選択肢になることは稀です。

毎日のニュースレターすべてをより良くする準備はできていますか?

ジョーダン・カルホーンの肖像画ジョーダン・カルフーン編集長