低い埋蔵量

うまく運営されている住宅所有者組合は、「準備金」、つまり緊急修理などの予期せぬ出費に備えて確保しておくべき資金を保有しています。住宅所有者組合やマンション管理組合に準備金がなければ、何か問題が起きるたびに特別査定が行われます。そして、もし売却直前にユニットや家を購入してしまったら、人生最大の買い物の一つを終えた直後に、多額の現金を支払わなければならない事態に陥るかもしれません。

管理組合が運営する住宅の購入を検討する際は、必ず財務状況を確認し、適切に運営されているか確認しましょう。積立金が非常に少ない場合は、管理組合が何らかの方法で積立金を積み増す必要があるため、つまり、屋根の雨漏りや住民に対する訴訟など、何か大きな問題が発生した際に、あなたの財布に手を出さなければならないため、実質的に評価額が迫っている住宅を購入することになるというサインです。

修理不要

自治会のデューデリジェンスの一環として、メンテナンスや修理の記録を確認することが重要です。最近の修理が不足している場合、すぐに問題になるような問題が山積みになっている可能性があります。

例えば、屋根は費用がかかります。何十年も屋根が葺き替えられていない建物のマンションを購入する場合、屋根の葺き替えが必要になるのは（ほんの短い）時間の問題であり、おそらくそのための査定が行われるでしょう。確認したいのは、定期的かつ積極的なメンテナンスと修理の明確な記録です。もちろん、メンテナンスや修理には費用がかかりますが、突然の出費に備えるよりも、予算内で無理なく支払える金額を支払う方が賢明です。

記録に関しては州によって要件が異なり、健全な管理組合であっても数年以上前の修理・メンテナンス記録がない場合もあります。しかし、管理組合は記録を保持すべきであり、屋根や広い共用部といった高額な設備の修理、交換、改修がいつ行われたかを教えてくれるはずです。共用部のメンテナンスが遅れている兆候があれば、その上に非常に高額な費用がかかる未来を予感させるような値札が貼られているはずです。

多くの訴訟

新しい家の契約締結後すぐに巨額の評価額を請求されることになる大きな兆候の一つは、訴訟です。組合が大きな訴訟（あるいは多数の訴訟）に巻き込まれた場合、訴訟費用が膨らむだけでなく、組合に対する和解金や判決が、値上げされた手数料や評価額という形であなたの懐から出ていくことになります。

裁判記録は公開されています（多くの場合、市町村名と「裁判記録」を検索するだけで、適切な情報源にたどり着きます）。そのため、地域の記録簿で組合名を検索できるはずです。理事会またはHOAが、設立予定の全員を訴えている、あるいは訴えられている場合、それはコミュニティの管理が不十分であることを意味するだけでなく、所有権を取得したら訴訟費用を支払うことになることを意味します。

崩壊するコモンズ

自治会の主な役割の一つは、「共用部分」の維持管理です。コミュニティによっては、これはごく基本的なもので、主に道路や歩道、あるいは建物の外の景観整備といったものです。しかし、クラブハウス、遊び場、プール、屋上デッキなど、住宅購入者にとって魅力的な共用部分を備えたコミュニティもあります。

マンションやHOA（管理組合）の管轄下にある戸建て住宅を検討する際は、共用エリアをしっかり確認しましょう。パーティールームは状態が良いでしょうか？それとも傷だらけで、音響システムは故障しているでしょうか？プールは5年間も水を抜いたままになっていませんか？共用エリアの最後の改修が1985年であれば、いずれ修理や改修が必要になり、その費用は膨大になるでしょう。

書類不要

コミュニティの健全性を判断する最良の方法の一つは、数年間分の議事録やその他の書類を確認することです。これらの書類には、協会の運営状況から修理やメンテナンスへの取り組み方まで、知りたいことがほぼすべて記載されています。

大きな危険信号の一つは？理事会やHOAが議事録をあなたと共有してくれない、あるいは共有できない場合です。どちらのシナリオも良くないことは明らかです。もし彼らがあなたにアクセスを拒否するなら、彼らは何かを隠している可能性が高いでしょう（あなたがオーナーになった時に、それは莫大な費用がかかる可能性があります）。あるいは、管理組合の運営が不十分で、適切な記録が実際には保管されていない可能性があります。いずれにせよ、議事録がないということは、大きな評価が下されることを意味すると想定すべきです。なぜなら、秘密主義や無能さは、決して優れた財務ガバナンスにつながるわけではないからです。

最近の会議はありません

理事会が長期間開催されていないため、数年間分の議事録や書類が入手できない場合、コミュニティ全体の運営が行き届いていないだけでなく、水面下で多くの問題が潜んでいる可能性があります。たとえ住宅やマンションの状態が良好で、管理費も負担にならないとしても、何年もマンション理事会やHOA（管理組合）の会議が開催されていないのであれば、メンテナンス、修理、その他の費用といった問題に誰も注意を払っていないことを意味します。しかし、問題は永遠に隠されたままではありません。物件の売買契約を締結した瞬間に、それらの問題が全て明らかになる可能性は十分にあります。

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