借金を返済する

貸し手への既存の債務を返済するだけの資金が手元にある可能性は低いでしょう（そもそも、あなたの家は差し押さえられています）。しかし、もし急遽資金が確保できた場合は、通常、競売日までに債務を返済することで、差し押さえを終わらせることができます。これには、貸し手が請求額に上乗せした手数料も含まれます。これは住宅ローンの復活と呼ばれ、保安官競売が近づくにつれて費用と手続きが複雑になる可能性がありますが、家が正式に売却されていない限り、少なくとも実行することは可能です。

破産宣告

連邦破産法第7章または第13章に基づく破産申請は、差し押さえ手続きのあらゆる段階を遅らせるのに効果的です。なぜなら、裁判所は通常、手続きを即時停止する自動停止命令を出すからです。住宅を維持したい場合（単に債務を免除したい場合ではなく）、通常は第13章に基づく破産申請の方がより良い選択肢とされています。住宅が既に競売にかけられている場合でも、この申請は有効です。ただし、競売日までに書類を提出し、判決を言い渡す必要があります。また、地元の保安官事務所に命令書を提出し、審査を受けて住宅をリストから削除してもらう必要があります。

破産は魔法の呪文ではありません。貸し手は最終的にその停止を解除することができます。したがって、遅延を贈り物とみなし、ローンの変更またはその他の解決策を通じて問題の解決に取り組む必要があります。

貸し手を訴える

差し押さえ手続きには、司法的（貸し手があなたを訴え、手続き開始の裁判所命令を取得する）と非司法的（住宅ローンの条件により貸し手が裁判所を煩わせることなく手続きを進めることができる）の 2 種類があります。

差し押さえが司法手続きによらないものだった場合、たとえ住宅が競売にかけられる予定であっても、裁判所を利用するという選択肢があるかもしれません（司法手続きによる差し押さえの場合は、裁判所が既に判断を下しているため、訴訟を起こすことはできないでしょう）。これは、訴訟を起こすだけの根拠がある場合に限り有効な選択肢です。訴訟を起こすだけでは、短期間で事態が収拾するだけです。貸し手が重大な過失を犯した、あるいは現地の法律に違反したことを証明できない場合、この方法では競売を実際に止めることはできないでしょう。

既存のローンを変更する

差し押さえや保安官売却に直面した場合、住宅ローンの第一のルールを覚えておくことが重要です。銀行はとにかく資金が欲しいだけなので、常に最も簡単で安全な方法を選びます。差し押さえは、銀行がもはや融資を受けやすく安全ではないと判断したことを意味します。住宅ローンの条件変更を申請すれば、たとえ住宅が競売にかけられた後でも、手続きの終盤で申請すれば、手続きを完全に停止させてしまう可能性があります。条件変更が認められれば、住宅ローンの支払いを再開できます。

この戦略は、連邦法により、競売の37日前までに損失軽減申請が受理された場合、貸し手が差し押さえ競売を実施できないため、有効です。この戦略の成功は、どれだけのリードタイムがあるかにかかっています。例えば、2ヶ月後に競売にかけられるという通知を受け取った場合、損失軽減を申請して競売を中止させる時間があります。その後、支払いを滞納したり、条件変更やその他の解決策を交渉したりできれば、競売を中止して家を守ることができるかもしれません。

「償還権」に関する法律を調べる

最後に、たとえ自宅の競売を阻止できない場合でも、最後の選択肢として「買戻し権」があります。すべての州に買戻し法があるわけではありませんが、ある州では競売後に一定期間が設けられており、住宅所有者は未払いの債務全額と追加費用を支払い、住宅の所有権を取り戻すことができます。例えばニュージャージー州では、競売後10日以内に異議を申し立てることができます（この期間は、破産申請によって延長されることもよくあります）。フィラデルフィアでは、前の住宅所有者は9ヶ月以内に物件を買戻し、前の所有者が勝訴した場合、新しい所有者は物件に投資した資金を失う可能性があります。

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