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キャッシュアウト借り換えを通じて住宅の価値を高めることができますが、そうすべきでしょうか?
クレジット: rawmn / Shutterstock
目次
キャッシュアウト・リファイナンスとは、既存の住宅ローンを新たな、より多額のローンに借り換えることで、住宅の資産価値を活かせる金融ツールです。新しいローン金額と以前の住宅ローン残高の差額は住宅所有者に現金で提供され、住宅のリフォーム、債務整理、その他の資金ニーズなど、様々な用途に利用できます。しかし、ローン金額が大きくなるということは、当然のことながら、負債額も増えることを意味します。キャッシュアウト・リファイナンスの仕組みと、それがあなたにとって最適な選択肢となる場合、あるいはそうでない場合について見ていきましょう。
キャッシュアウト借り換えの仕組み
キャッシュアウト・リファイナンスとは、住宅所有者が既存のローンの残高よりも高い金額で新たな住宅ローンを組むことです。例えば、現在の住宅ローンの残高が20万ドルで、住宅価格が30万ドルの場合、25万ドルのキャッシュアウト・リファイナンスを選択するかもしれません。既存の20万ドルのローンを完済した後、手数料と諸費用を差し引いた5万ドルを現金で受け取ることができます。
キャッシュアウト借り換えのメリット
金利が上昇する局面では、低金利で固定金利を選択した住宅所有者は、高金利での借り換えに消極的になる可能性があります。しかし、金利が高かった時期に住宅を購入した人にとっては、キャッシュアウト借り換えは依然としてメリットがあるかもしれません。キャッシュアウト借り換えの主なメリットは以下のとおりです。
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低金利：これがキャッシュアウト借り換えの主な理由です。元の住宅ローンを組んでから市場金利が下がっている場合、キャッシュアウト借り換えによってより低い金利が提供される可能性もあります。
税控除: 多くの場合、住宅改修のために使用されるキャッシュアウト借り換えに対して支払われる利子は、税控除の対象となる場合があります。
大きな一時金: 住宅所有者は一度に多額の現金にアクセスできるため、大きな出費や投資に役立ちます。
信用スコアの向上の可能性: 現金を使って高利の借金を返済すると、時間の経過とともに信用スコアが向上する可能性があります。
キャッシュアウト借り換えのデメリット
キャッシュアウト借り換えはある程度の柔軟性をもたらしますが、戦略的にアプローチし、欠点を考慮することが重要です。
負債の増加：住宅所有者は負債を増やすことになりますが、経済状況の変化によってリスクが高まる可能性があります。住宅価格が下落した場合、住宅所有者は住宅ローンの返済が滞ってしまう可能性があります。
月々の支払額の増加: 新規の、より大きなローンでは、月々の支払額が増加することがよくあります。
決済コスト: あらゆる借り換えと同様に、このプロセスには決済コストが伴い、かなりの額になる可能性があります。
差し押さえのリスク: 住宅はローンの担保となっているため、支払いが滞ると差し押さえのリスクが生じます。
キャッシュアウト借り換えと住宅ローン担保信用枠（HELOC）
キャッシュアウト借り換えは、短期的には住宅の資産価値を減少させます。例えば、住宅価格が30万ドルで住宅ローン残高が20万ドルの場合、住宅所有者の資産価値は10万ドルです。25万ドルのキャッシュアウト借り換えを行うと、取引直後に資産価値は5万ドルに減少します。しかし、その資金を住宅の価値を高めるリフォームに充てれば、時間の経過とともに資産価値は回復、あるいは増加する可能性があります。
住宅を所有している場合は、住宅ローン担保信用枠（ホームエクイティライン）を開設しておく必要があります。どちらのオプションも住宅所有者が住宅の資産価値を利用できるというメリットがありますが、重要な違いがあります。
金利: キャッシュアウト借り換えでは通常、固定金利が適用されますが、HELOC では通常、変動金利が適用されます。
支払い: キャッシュアウト借り換えでは一括払いが提供されますが、HELOC では必要に応じて引き出せる信用枠が提供されます。
返済: キャッシュアウト借り換えは毎月の固定分割払いで返済されますが、HELOC では多くの場合、利息のみの支払いの引き出し期間とそれに続く返済期間が設けられています。
決済コスト: キャッシュアウト借り換えでは、一般的に HELOC よりも決済コストが高くなります。
既存の住宅ローンへの影響: キャッシュアウト借り換えは既存の住宅ローンを置き換えるものですが、HELOC は現在の住宅ローンに加えて別のローンとなります。
キャッシュアウト借り換えと HELOC の他に、次のようなオプションがあります。
住宅ローン：キャッシュアウト借り換えに似ていますが、別のローンとして提供され、金利が高くなることが多いです。
リバースモーゲージ：62歳以上の住宅所有者が月々の支払いなしで住宅資産を担保に借り入れできる制度
個人ローン：住宅を担保としない無担保ローンだが、通常は金利が高い
キャッシュアウト借り換えの資格を得るには
キャッシュアウト借り換えの資格を得るには、住宅所有者は通常、以下の条件を満たす必要があります。
これまでのところどう思いますか?
620以上の信用スコア（貸し手によってはより高いスコアを要求する場合があります）
債務対収入比率が43%未満（新規ローン支払いを含む）
借り換え後も住宅の自己資金が少なくとも20％残っていること
安定した収入と雇用履歴
現在の価値を決定するための住宅鑑定
貸し手は住宅所有者の既存の住宅ローンやその他の負債の支払い履歴も確認します。
他に留意すべき点
キャッシュアウト・リファイナンスを選択する前に、住宅所有者は自身の財務目標、現在の金利、そして物件の長期的な計画を慎重に検討する必要があります。住宅ローンの負債総額の増加に伴うコストとリスクを、メリットが上回ることを確認することが重要です。キャッシュアウト・リファイナンスは、長期的に大きな影響を及ぼす可能性があります。
ローン期間の延長: 借り換えによりローン期間がリセットされることが多く、住宅ローンの全額返済までの期間が延長される可能性があります。
退職計画: 今、住宅資産を使用すると、退職時に利用できる資産が減少する可能性があります。
投資機会: 現金は住宅ローンの金利を上回る投資に使用できます。
税金の影響: 住宅改修に使用した現金に対する利子は税金控除の対象となる可能性があり、全体的な税金戦略に影響します。
これらのリスクを軽減するには、必要以上の借り入れを避け、しっかりとした返済計画を立てることが重要です。複数の金融機関からのオファーを比較検討し、最良の条件を確保しましょう。また、長期的な影響を理解するために、ファイナンシャルアドバイザーに相談することをためらわないでください。
キャッシュアウト・リファイナンスは、賢く活用すれば強力な金融ツールとなり得ます。しかし、決定を下す前に、メリットとデメリットを慎重に比較検討し、HELOC（住宅ローン担保ローン）などの代替手段も検討することが重要です。ファイナンシャルアドバイザーや住宅ローン専門家に相談することで、住宅所有者は個々の状況に最適な選択をすることができます。
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ジョーダン・カルフーン 編集長
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